Ça y est, la décision est prise, vous vous lancez dans un projet de construction neuve, d’extension ou de rénovation sur le Bassin d’Arcachon. Il est temps de confronter vos envies et votre programme au règlement d’urbanisme en vigueur dans la commune de votre projet.
1. Le Plan Local d’Urbanisme
Le PLU va vous donner les règles d’urbanisme applicables. En consultant le plan de zonage, vous trouverez la zone du PLU qui correspond à votre terrain. Ces documents sont disponibles en mairie ou en ligne.
Voici quelques exemples de règles que trouverez dans ces documents :
– règles d’implantation des constructions par rapport aux voies, par rapport au limites séparatives, ou entre les constructions,
– l’emprise maximale autorisée sur votre terrain,
– la hauteur maximale des constructions,
– les besoins en stationnements,
– la quantité minimale d’espaces verts en pleine terre à prévoir.
Ces règles ne sont pas toujours évidentes à mettre en application sur un terrain. N’hésitez pas à faire appel à un architecte de l’Atelier D&A pour vous accompagner.
Ces règles générales sont complexifiées par des spécificités locales. En effet, sur plusieurs communes du Bassin d’Arcachon un nouveau PLU est en concertation ou en cours d’écriture. Il faut donc prendre en compte la règle actuelle et la règle future. Ces règles écrites sont souvent complétées par des plans et des schémas. À Biganos par exemple, le règlement de la ZAC du centre-ville est accompagné de plans, coupes, schémas et palettes.
Il est aussi bon de savoir que certaines communes du Bassin d’Arcachon possèdent leur propre service instructeur et que d’autres centralisent l’instruction dans les communautés de communes comme la COBAN.
En plus du PLU, votre construction peut être régie par un règlement de lotissement. Parfois ces règles peuvent être encore plus contraignantes. Citons par exemple le cahier des charges du lotissement du Parc Pereire à Arcachon.
2. Charte Architecturale et Paysagère
À La Teste de Buch ou à Arcachon par exemple, votre projet devra également tenir compte de la Charte Architecturale et Paysagère de la ville. Ces documents permettent d’assurer une continuité du bâti et du paysage et ainsi préserver l’identité architecturale des villes. À Arcachon, la charte architecturale et paysagère vous renseignera sur les types de clôtures autorisées, les couleurs à privilégier par quartier, ou encore les types d’essences d’arbres à privilégier. Même sans charte paysagère, chaque commune a des exigences architecturales spécifiques. De Lège-Cap-Ferret à Arcachon en passant par Audenge ou Gujan-Mestras, nous connaissons les demandes des communes. Nous pouvons ainsi orienter votre projet pour répondre positivement à ces requêtes.
Nous pouvons citer quelques exemples pour illustrer : à Arcachon, le bardage bois sombre faisant écho aux cabanes n’est pas préconisé dans tous les quartiers ; les tuiles foncées ne sont plus autorisées dans la plupart des communes, notamment à Biganos ; l’architecture contemporaine utilisant des toitures terrasses n’est pas acceptée partout et ces toitures doivent souvent être végétalisées. Les exemples sont nombreux, n’hésitez pas à faire appel à nous et ainsi donner toutes les chances à votre projet d’aboutir sur le Bassin d’Arcachon.
3. Architecte Conseil et Architecte des Bâtiments de France
Dans différentes communes, Lège-Cap-Ferret, Arcachon ou encore La Teste de Buch, il est préférable de présenter les projets à l’Architecte Conseil de la ville. Il émet un avis sur la future réalisation et donne des pistes de travail éventuelles. Il est donc utile de présenter les projets en amont de la demande de permis de construire. Les architectes de l’Atelier D&A préparent les dossiers de présentation.
À Arcachon comme à Gujan-Mestras par exemple, des bâtiments sont aussi repérés comme « éléments remarquables du bâti ». Si votre projet se situe à côté de l’un d’eux, des contraintes supplémentaires peuvent venir s’appliquer. Il se peut que votre projet se situe également en secteur sauvegardé. Dans ce cas, votre projet doit être présenté aux Architectes des Bâtiments de France. Ils seront consultés dans le cadre de la demande de permis de construire. Nous avons donc pour habitude de leur soumettre le projet avant dépôt du dossier en mairie.
4. Plans de Prévention des Risques de Submersion Marine et autres plans de risques
Sur le Bassin d’Arcachon, le PPRSM défini des zones sensibles à la montée des eaux. Des cotes de seuil correspondant à un niveau NGF doivent être respectées pour le rez-de-chaussée des habitations. Des plans permettent de repérer si votre projet est concerné. Dans certains quartiers de La Teste de Buch ou de Gujan-Mestras par exemple, les rez-de-chaussée doivent donc être surélevés par rapport au sol naturel.
D’autres risques sont présents sur le Bassin d’Arcachon. Citons par exemple Cazaux, où une petite partie de la commune est placée en risque technologique. Ainsi dans cette zone, les constructions sont strictement réglementées et ne peuvent conduire à une augmentation de la population.
5. Réglementation environnementale : RE2020
Depuis peu, une nouvelle réglementation est en vigueur : la Réglementation Environnementale 2020 qui remplace la réglementation Thermique 2012. Cette nouvelle réglementation est plus exigeante pour les nouvelles constructions. Désormais, le confort d’été est aussi pris en compte. Il faut limiter les besoins de rafraichissements en période estivale, avec des dispositifs architecturaux (ex. débords de toits), paysager (ex. végétation comme masque solaire) ou encore technologiques (ex. volets roulants qui se ferment sur détection crépusculaire pour éviter la surchauffe).
On note également l’apparition de l’Indice Carbonne de la construction. Les Fiches de Déclaration Environnementale et Sanitaire des matériaux seront à fournir pour les constructions. Les fiches FDES du Gros-Œuvre sont à communiquer dès le permis et le reste des fiches sur la phase chantier avec une mise à jour à la fin de celui-ci. Le cycle de vie du projet sera analysé, avec ses besoins en transport, en eau, en énergie.
Le recourt à, au minimum, une énergie renouvelable reste obligatoire.
L’Atelier Dubrous & Associées se forme régulièrement sur ces nouveaux enjeux. Nous sommes à même de proposer des solutions architecturales favorisant le respect de la RE2020 tout en répondant aux exigences locales. Nous travaillons avec des thermiciens partenaires qui pourront vous accompagner tout au long de votre projet. Nous dessinons en 3D, ce qui permet d’extraire des maquettes IFC qui sont réutilisées par les thermiciens pour les études. Pour votre demande de permis de construire, suivant la surface de votre projet, vous aurez besoin : d’une attestation thermique simple (qui peut être réalisée par l’architecte) ou d’une étude thermique (réalisée par un bureau d’étude spécifique). En fonction de la surface de votre projet et ses caractéristiques, vous aurez également besoin d’un test d’étanchéité à l’air pendant les travaux. Nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par notre équipe qui pourra vous conseiller et vous mettre en contact avec des bureaux d’études thermiques locaux.
6. Relevé géomètre
Pour déposer votre demande de permis de construire et réaliser vos travaux sur le Bassin d’Arcachon, vous aurez peut-être besoin de faire réaliser un plan géomètre.
Cette démarche est impérative si vous projetez de construire sur une limite séparative. La limite de propriété apparente n’est pas toujours la limite réelle. Le géomètre réalisera un bornage contradictoire pour que vous soyez certain de construire chez vous.
Faire appel à un géomètre est également indispensable si vous construisez sur un terrain en pente. Ces terrains sont nombreux dans le quartier du Pyla à La Teste de Buch par exemple. Le géomètre réalisera un plan topographique. Les architectes de l’Atelier D&A pourront alors modéliser le terrain en 3D et intégrer le projet pour vérifier par exemple les règles de hauteurs qui sont en lien avec le terrain naturel.
Travaillant avec des géomètres partenaires, nous pourrons vous mettre en contact avec eux lors de la réalisation de votre projet.
7. Bureau de Contrôle
Si vous êtes un professionnel et que vous envisagez de rénover ou construire un bâtiment recevant du public, vous aurez besoin de faire appel à un bureau de contrôle. Votre architecte réalisera un dossier pour l’accessibilité et la sécurité qui sera vérifié par le bureau de contrôle. Ce dossier est à joindre à la demande de permis de construire. Nous travaillons avec des bureaux de contrôles partenaires avec lesquels nous pourrons vous mettre en contact lors de la réalisation de votre projet. Le contrôleur technique interviendra aussi en phase chantier pour s’assurer de la conformité des travaux.
8. Déclaration préalable et permis de construire
Votre dossier est prêt à être déposé en mairie et vous devez être impatients d’avoir la réponse. Voici les délais :
– Pour une déclaration préalable, l’instruction est d’un mois,
– Pour un permis de construire d’une maison individuelle, l’instruction est de deux mois,
– Pour un permis de construire, autre qu’une d’une maison individuelle, l’instruction est de trois mois,
– Pour un permis de construire d’un ERP, l’instruction est de cinq mois,
Attention tout de même, ces délais sont souvent allongés. Au cours du premier mois d’instruction, votre commune peut demander des pièces complémentaires et vous aurez trois mois pour les leur remettre. Le délai d’instruction ne commencera à courir qu’à compter du dépôt en mairie par le demandeur de toutes les pièces manquantes. Ce délai peut aussi être majoré si le projet se situe en zone classée par exemple.
9. Architecte
Nous ne pouvions clôturer cette première partie sans vous parler de l’architecte ! Vous êtes obligés de recourir à un architecte si la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m2. Cependant, vous pouvez faire appel à un architecte pour n’importe quel projet.
L’architecte permet la réalisation d’un projet sur-mesure et de vous accompagner à chaque étape suivant vos besoins, de l’esquisse à la remise des clés. C’est le seul professionnel pouvant répondre par un espace à une question comprenant des problématiques diverses et complexes. Votre programme, votre budget, le PLU, le règlement de lotissement, les exigences locales, les chartes architecturales et environnementales, les normes, les réglementations thermiques, structurelles… sont autant d’impératifs à prendre en compte pour votre projet. Cette complexité est parfois accrue sur certains territoires comme le Bassin d’Arcachon. L’Atelier Dubrous & Associées est une équipe locale qui a à cœur de réaliser vos projets, n’hésitez pas à regarder nos dernières réalisations.
Vous avez obtenu votre permis de construire ou votre déclaration préalable et vous avez désormais hâte de démarrer vos travaux. Cependant il reste encore des étapes avant l’ouverture du chantier. Les architectes sont là pour vous épauler, vous pouvez contacter l’Atelier D&A.
10. Constat d’huissier
Une fois votre permis ou déclaration préalable accepté(e), votre architecte préparera un panneau à afficher sur le terrain. Ce panneau doit comporter un certain nombre d’informations réglementaires. Il doit également être placé de manière à être facilement visible depuis l’espace public. Ce panneau doit être constaté par huissier pour déclencher le délai de recours des tiers. L’huissier viendra sur place constater la présence du panneau trois fois.
Pendant deux mois, un tiers (un voisin par exemple) peut se manifester pour contester l’autorisation. Sur ce délai de deux mois se superpose un délai de trois mois de recours administratif. Sur cette période, une administration (la préfecture par exemple) peut décider de retirer l’autorisation. Les autorisations de travaux sont particulièrement surveillées sur le Bassin d’Arcachon. Il est donc indispensable d’attendre ces trois mois avant de démarrer les travaux.
L’huissier peut également intervenir pour faire des constats avant travaux. Si vous partagez une allée, il est utile de constater son état avant le démarrage du chantier. Autre exemple, si vous effectuez des travaux dans une résidence, l’huissier pourra constater l’état des appartements voisins pour déterminer si d’éventuels désordres étaient présents avant le chantier ou causés par celui-ci.
Bien entendu, là encore, les architectes de l’Atelier D&A pourront vous aiguiller vers des huissiers locaux avec qui nous avons l’habitude de travailler.
11. Étude de sol
Si vous projetez une construction nouvelle, vous aurez besoin d’une étude de sol réalisée par un bureau d’étude géotechnique. Cette étude permettra à votre maçon de déterminer le type de fondations à mettre en œuvre. De plus, cette étude est également indispensable pour souscrire votre assurance Dommage Ouvrage.
12. Dommage ouvrage
L’assurance Dommage Ouvrage est l’assurance décennale obligatoire du maître d’ouvrage. Elle permet de gérer, au travers d’une seule police et en cas de sinistre dans des délais légaux, l’ensemble des sinistres de nature décennale pouvant survenir après réception de l’ouvrage. Elle se charge de faire l’avance des fonds et d’indemniser, dans des délais contraints, le maitre d’ouvrage (90 jours maximum légalement). Votre assureur pourra vous renseigner sur les documents à fournir.
13. Choix des entreprises
Une fois votre déclaration préalable ou permis de construire obtenu(e), vous allez sans doute rechercher des artisans compétents pour réaliser votre projet. Les architectes de l’Atelier D&A réalisent des plans et des descriptifs pour consulter des entreprises. Dès que nous obtenons les devis, nous les analysons pour sélectionner les entreprises les plus compétitives financièrement et techniquement. Nous avons un réseau d’entreprises locales habituées aux contraintes du Bassin d’Arcachon. Si votre projet se situe dans un sol dunaire au Pyla, dans un site boisé protégé à La Teste ou encore en plein centre-ville d’Arcachon, nous choisissons les entreprises locales pouvant répondre à chaque contrainte.
Si vous préférez la sécurité d’un contrat CCMI apportée par un constructeur, nous sommes également associés d’une coopérative d’Artisans AB COOP. Contactez-nous si vous souhaitez plus d’informations.
14. Concessionnaires
En tant que Maître d’Ouvrage, vous devrez prendre en charge les demandes de concessionnaires. On peut citer :
– le raccordement en eau. Au Sud Bassin il faudra contacter Véolia par exemple.
– le raccordement internet. Actuellement nous comptons un délai minimum de 6 mois avant la livraison.
– le raccordement aux eaux usées. Sur le Bassin d’Arcachon, c’est le SIBA qu’il faut contacter au minium 3 mois avant la date souhaitée du raccordement. À la fin du chantier une déclaration sera également à leur envoyer.
– le raccordement électricité. Actuellement nous comptons un délai minimum de 6 mois avant la livraison.
15. Coordonnateur de Sécurité et de protection de la Santé
Un coordonnateur SPS doit être désigné sur le chantier quand différentes entreprises travaillent sur le celui-ci. Il permet par exemple de vérifier les mesures de sécurité.
16. Période de travaux autorisée
Vous avez envoyé votre déclaration d’ouverture de chantier en mairie et vos travaux ont débuté. Attention, votre projet étant sur le Bassin d’Arcachon, vous ne pourrez pas réaliser ces travaux toute l’année. Le Bassin d’Arcachon est une zone touristique et la plupart des communes interdisent les travaux sur la période estivale. Cette interdiction commence généralement autour du 14 juillet pour finir vers le 15 août, mais dans certaines communes l’interdiction s’étend sur les deux mois entiers. Il est donc important de consulter les arrêtés pour les prendre en compte dans votre planning.
17. Conformité
À la fin de votre de chantier, vous devrez fournir la déclaration d’achèvement des travaux à votre mairie et vous pourrez ainsi demander la conformité de vos travaux. La commune a trois mois pour se manifester sur la conformité des travaux réalisés. Au bout des trois mois, si la mairie ne vous a pas donné de nouvelles, il sera nécessaire de leur envoyer un courrier pour demander la conformité. Ce document de conformité est nécessaire dans le cadre d’une vente et vous sera demandé par votre notaire.
Vous l’aurez compris, l’acte de construire ou rénover n’est pas anodin surtout sur un secteur comme le Bassin d’Arcachon. Nous vous conseillons de vous entourer de professionnels. N’hésitez plus, contactez-nous !
